پیش از بررسی جزئیات مالیات بر درآمد املاک، لازم است جایگاه این نوع مالیات در نظام مالیاتی ایران مشخص شود. در حقوق مالیاتی ایران، مالیاتها به دو دسته کلی «مالیاتهای مستقیم» و «مالیاتهای غیرمستقیم» تقسیم میشوند. مالیاتهای مستقیم نیز شامل دو بخش اصلی «مالیات بر دارایی» و «مالیات بر درآمد» هستند. مالیات بر درآمد املاک یکی از مهمترین انواع مالیات بر درآمد محسوب میشود که قانونگذار برای آن مقررات ویژهای در نظر گرفته است.
در حوزه املاک و مستغلات، انواع مختلفی از مالیاتها از جمله مالیات نقل و انتقال املاک، مالیات ساخت و ساز، مالیات سرقفلی و مالیات بر درآمد اجاره پیشبینی شده است. در این مقاله تمرکز ما بر مالیات بر درآمد اجاره املاک است؛ زیرا این نوع مالیات بخش قابل توجهی از مالکان، سرمایهگذاران و فعالان اقتصادی را درگیر میکند.
مالیات بر درآمد اجاره املاک چیست؟
هرگاه مالک، ملک خود را در اختیار شخص دیگری قرار داده و در مقابل آن اجارهبها دریافت کند، درآمدی برای وی ایجاد میشود. از آنجا که قانون مالیاتهای مستقیم، درآمد اشخاص را در موارد مشخص مشمول مالیات دانسته است، درآمد حاصل از اجاره ملک نیز مشمول مالیات خواهد بود. بر اساس ماده ۵۲ قانون مالیاتهای مستقیم: درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران، پس از کسر معافیتهای مقرر در قانون، مشمول مالیات بر درآمد املاک خواهد بود.
بنابراین تفاوتی ندارد که مالک یک شخص حقیقی باشد یا یک شرکت و شخص حقوقی؛ در هر صورت درآمد حاصل از اجاره دادن ملک، مشمول مقررات مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود.
برای مثال، شخصی که یک واحد تجاری یا یک واحد مسکونی در اختیار دارد و از آن استفاده نمیکند، ممکن است آن را در قبال دریافت اجارهبها به شخص دیگری واگذار کند. درآمد حاصل از این واگذاری، از نظر قانون درآمد مشمول مالیات محسوب میشود و مالک مکلف به انجام تکالیف مالیاتی مربوط خواهد بود.
حتما بخوانید: محاسبه آنلاین مالیات بر درامد اجاره
انواع مالیات بر درآمد املاک
مطابق مقررات فصل اول از باب سوم قانون مالیاتهای مستقیم، مالیاتهای مرتبط با املاک را میتوان در چند دسته اصلی تقسیمبندی کرد:
- مالیات بر درآمد اجاره املاک
- مالیات بر درآمد نقل و انتقال املاک
- مالیات بر درآمد حق واگذاری محل (سرقفلی)
- مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمان
نحوه محاسبه مالیات اجاره املاک
اصل بر این است که مالیات بر درآمد اجاره بر عهده مالک یا موجر است؛ زیرا درآمد ناشی از اجاره به وی تعلق میگیرد. در نتیجه، مسئولیت نهایی پرداخت مالیات متوجه صاحب ملک خواهد بود.
ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره را مشخص کرده است. مطابق این ماده:
درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار میشود عبارت است از کل مالالاجاره اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (۲۵٪) بابت هزینهها، استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. بر این اساس، قانونگذار تمام مبلغ اجاره دریافتی را مشمول مالیات نمیداند، بلکه ابتدا ۲۵ درصد از کل اجارهبها را بهعنوان هزینهها و استهلاکات فرضی مالک کسر میکند و تنها ۷۵ درصد باقیمانده مبنای محاسبه مالیات قرار میگیرد.
نکته مهم آن است که اجارهبها صرفاً محدود به پرداخت نقدی نیست. ممکن است بخشی از اجاره بهصورت غیرنقدی پرداخت شود. برای مثال، اگر مستأجر در قبال استفاده از ملک، علاوه بر وجه نقد، مالی مانند لپتاپ، تجهیزات اداری یا هر مال دیگری را به موجر واگذار کند، ارزش روز آن نیز جزو مالالاجاره محسوب شده و در محاسبه درآمد مشمول مالیات مورد توجه قرار میگیرد.
حتما بخوانید: قانون جدید اجاره سامانه خودنویس
معافیتهای مالیات اجاره املاک
اگرچه درآمد حاصل از اجاره ملک در اصل مشمول مالیات است، اما قانونگذار در موارد متعددی برای حمایت از مالکان و با در نظر گرفتن شرایط خاص، معافیتهایی را پیشبینی کرده است. مهمترین این معافیتها در تبصرههای ماده ۵۳ و همچنین ماده ۵۷ قانون مالیاتهای مستقیم بیان شدهاند. آشنایی با این معافیتها میتواند نقش مهمی در کاهش بار مالیاتی مؤدیان داشته باشد.
مطابق تبصره ۱ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم، اگر ملکی در اختیار پدر، مادر، همسر، فرزند، اجداد یا سایر افراد تحت تکفل مالک قرار گیرد، اصل بر این است که این واگذاری اجاری تلقی نمیشود و درآمدی از آن فرض نخواهد شد. در نتیجه، مالیات اجاره نیز به آن تعلق نمیگیرد.
البته این قاعده یک استثنا دارد؛ چنانچه براساس اسناد، قراردادها یا سایر مدارک معتبر ثابت شود که مالک از این اشخاص اجارهبها دریافت میکند، درآمد حاصل از اجاره مشمول مالیات خواهد بود.
اگر مالک چند واحد مسکونی داشته باشد، میتواند یک واحد را برای سکونت خود و برای هر یک از اشخاص یادشده نیز یک واحد مسکونی را معرفی کند. این واحدها از شمول مالیات بر درآمد اجاره خارج خواهند بود. بنابراین اگر برای یک فرزند یا یکی از افراد مذکور بیش از یک واحد مسکونی اختصاص داده شود، تنها یک واحد از معافیت برخوردار بوده و سایر واحدها مشمول مالیات خواهند شد.
معافیت متراژ واحدهای مسکونی و مجتمعهای استیجاری (تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم)
یکی از مهمترین معافیتهای مالیات بر درآمد اجاره در تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم پیشبینی شده است.
بر اساس این تبصره، مالکان مجتمعهای مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که مطابق الگوی مصرف مسکن و ضوابط اعلامی وزارت راه و شهرسازی احداث شده باشند، در طول مدت اجاره از پرداخت صد درصد مالیات بر درآمد اجاره معاف خواهند بود.
علاوه بر این، قانونگذار برای واحدهای مسکونی عادی نیز معافیت متراژی در نظر گرفته است. به موجب این حکم:
- در شهر تهران، درآمد حاصل از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی تا مجموع ۱۵۰ مترمربع زیربنای مفید از مالیات معاف است.
- در سایر شهرها و مناطق کشور، این معافیت تا مجموع ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید اعمال میشود.
بنابراین بسیاری از مالکان واحدهای مسکونی کوچک و متوسط ممکن است بهطور کامل یا بخشی از درآمد اجاره خود را از مالیات معاف کنند.
نکات مهم مالیات بر درامد اجاره
⮜ درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیتهای مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک میباشد. درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد عبارت است از کل مالالاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینهها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
⮜ محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی شود.
⮜ هزینههایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستاجر انجام می شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستاجر تقبل شده در صورتیکه عرفا به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مالالاجاره غیر نقدی به جمع اجارهبهای سال انجام هزینه اضافه می شود.
⮜ در صورت انعقاد قرارداد بلند مدت اجاره واحد مسکونی و عدم فسخ قرارداد در طول دوره درآمد اجاره برای قرارداد دو ساله مشمول هفتاد درصد (70٪) تخفیف و برای قرارداد سه سال و بیشتر مشمول صددرصد (100٪) تخفیف میگردد.
⮜ در صورت اجاره واحد مسکونی به خانوار دارای سه فرزند و بیشتر، خانوار تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور و یا سه دهک پایین درآمدی بر اساس تاییدیه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی مشمول صددرصد (100) تخفیف میگردد.
⮜ واحدهایی که میزان اجارهبهای آنها حداقل پانزده درصد (15٪) کمتر از ارزش اجاره منطقه ای موضوع ماده (8) قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجارهبها، باشد از پنجاه درصد (50٪) تخفیف مالیات بر درآمد اجاره برخوردار میشوند.
⮜ چنانچه براساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که ماخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابهالتفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه و در صورت اعتراض مودی، پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع این قانون خواهد بود.
⮜ در مواردیکه درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیینشده طبق مقررات این ماده باشد و مالیات تعیینشده مورد اعتراض مودی باشد، در اینصورت پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع این قانون خواهد بود.
حتما بخوانید: عواقب عدم ثبت قرارداد اجاره در خودنویس و کاتب
تسلیم اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره
تسلیم الکترونیکی اظهارنامه با استفاده از اطلاعات سامانه ثبت نام امکان پذیر می باشد. بنابراین ضروری است مودیان نسبت به تکمیل ثبت نام، رفع ایرادات احتمالی این مرحله از طریق سامانه ثبت موقت در سامانه امور مالیاتی نمایند. اطلاعاتی که از این سامانه در اظهارنامه دریافت می شود، غیرقابل ویرایش است، به همین خاطر می بایست درصورت لزوم اطلاعات در سامانه ثبت نام موقت اصلاح گردد.
قبل از ارسال، نسخه پیش نویس تکمیل شده را از سیستم دریافت و به دقت بررسی فرمایید. سپس اقدام به ارسال الکترونیکی، که نهایی و قطعی تلقی میگردد نمایید. ارسال الکترونیکی اظهارنامه به منزله تسلیم قانونی اظهارنامه تلقی خواهد گردید و نیازی به ارائه اظهارنامه چاپ شده به اداره امور مالیاتی ذیربط نخواهد بود.
مراحل ثبت و ارسال اظهارنامه های مالیاتی در https://my.tax.gov.ir
- مراجعه به سامانه اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک
- ورود اطلاعات درخواستی در سامانه اظهارنامه مربوطه
- دریافت اطلاعات هویتی مودی از سامانه ثبت نام موقت
- تکمیل جداول مالی و مشخصات ملک/املاک مورد اجاره
- چاپ و بررسی نسخه پیش نویس
- ارسال اطلاعات به سازمان امورمالیاتی کشور
- دریافت کد رهگیری
- صدور الکترونیکی قبض مالیاتی
- امکان پرداخت الکترونیکی قبض مالیاتی
مودیان حقیقی می توانند هنگام ارسال اطلاعات اظهارنامه خود، اقدام به درخواست صدور قبض مالیاتی نموده، که پس از دریافت کد رهگیری اظهارنامه، قبوض صادره قابل رویت و پس از چاپ قبض مالیاتی می توانند از طریق بانک یا سامانه پرداخت الکترونیکی مالیات اقدام به پرداخت نمایند.
کلیه اشخاصی که ملک خود را به اجاره واگذار نموده اند و درآمدی از آن حاصل می نمایند مشمول مالیات بوده و موظف اند تا پایان مهلت قانونی نسبت به تسلیم اظهارنامه مالیات بردرآمد اجاره املاک خود اقدام نمایند.
کلام پایانی
معافیتهای مالیات بر درآمد اجاره از مهمترین مزایایی هستند که قانون مالیاتهای مستقیم برای مالکان در نظر گرفته است. استفاده صحیح از این معافیتها میتواند موجب کاهش قابل توجه مالیات پرداختی شود. ازاینرو، مالکان و سرمایهگذاران حوزه املاک باید پیش از تسلیم اظهارنامه مالیاتی، شرایط بهرهمندی از هر یک از این معافیتها را به دقت بررسی کنند تا از حقوق قانونی خود به بهترین شکل استفاده نمایند.
